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房价到顶了?专家:30年内减少2亿劳动力,新生儿3年内跌破1400万

2019-04-15 05:56:51 来源:蓝白观楼市 点击 评论

在楼市中,所有人都对一个理论很熟悉:长期看人口,中期看供需,短期看金融。

这不是我信口胡诌,而是来自知名经济学家任泽平的总结,事实上,不用他反复强调,每个人也都知道人口对于房价的重要作用。

以2017年各城市净流入人口为例,除北上广深等一线城市之外,增量最高的成都、石家庄、杭州、苏州,恰恰是近两年房价涨幅最大的区域。

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2018年也是如此,广东一省流入人口超百万,同时还超过了江苏、浙江、山东的总和,去年广深、莞佛、珠海、中山等地的涨幅,也是一骑绝尘。

然而,流动人口规模的下?#30331;?#21183;不可逆,无论是人口总量还是新生儿,下?#22411;?#36947;一旦打开,房价也就到顶了。

中泰证券首席宏观分析师梁中华日前发布研报指出,我国的人口增长拐点从2006年就已经出现,根据测算,2017年15-64岁人口已经减少到了10亿以内,到2050年时将减少至不足8亿,也就是说,30年内将减少2亿多的劳动力!

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另外,报告还认为,受到高房价、高抚养成本等因素影响,我国每年新出生人口预计在三年内跌破1400万,7年内跌破1300万。

不知各位看到这份数据时是什么感受,当我看到要减少两亿劳动力时,觉得楼市长期动力已就此丧失。

两亿是什么概念呢?要知道,在2000年到2014年,用了长达十多年的时间,全国流动人口规模才从1.2亿人增加到了近2.6亿人,随后开启了连续三年的下跌,一下子减少两个亿,说明这部分人群步入老年之后,年轻人却无法跟上来!

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这就是未来房地产要面临的现实,一方面是壮年人口在减少,另一方面每年新出生人口也在递减,年轻人无法得到有效补充。

千万别小看这个变化,青壮年人口对楼市意味着什么?意味着结婚要买婚房,小孩上学要买学区房,首套要买刚需房,二套要买改善房,只有这部分人?#28023;?#25165;能撬动动辄十几万亿的楼市体量,没了他们,无论金融和供需两个变量有多活跃,也无济于事。

更何况,现在供需、金融两个要素也在制约房价上?#24688;?/p>

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也是在4?#36335;藎?#21435;年原住建部副部长仇保兴说,宏观上看,我们已经不缺房了,房产专家顾云昌也说,户均住宅已经达到了1.1套,有人反驳说京沪深、二线省会一直供小于求。

不过,我们要知道的是,众多默默无闻的三?#21335;?#22478;市,才是楼市最大的组成部分,占比至少在70%以上,如果这个市场中,绝大部分地区的房价?#27982;?#20020;瓶?#20445;?#25105;们又有什么理由说服自己房地产会回暖?

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再看金融方面,房贷利率今年确实在降,杭州甚?#20004;?#21040;了上浮5%,就连郑州、武汉、哈尔滨这些房贷利率上浮最高地区,也降到了20%以下。

然而,房企们的高负债压力有增无减,1?#36335;?#21644;3?#36335;?#30340;融资额都突破了千亿,发债的利率却涨到了8%甚至10%以上,这么多开发商都在“借新债、还旧债?#20445;?#25152;谓的短期看金融,又能翻起什么风浪?